Аннуитетный ипотечный кредит
Рассмотрим ситуацию, когда заемщик желает взять кредит в банке на максимальную сумму, которую позволяет выплачивать его ежемесячный доход, и он не собирается погашать его досрочно. Стоит ли воспользоваться аннуитетным ипотечным кредитом или отдать предпочтение дифференциальным платежам?
С 2002 года большинство банков начало быстро переходить на аннуитетные платежи, подразумевающие ежемесячные выплаты равными долями. Формула расчета при таком кредитовании будет иметь следующий вид:
- А = S•р/(1 – (1+р)–n),
где А — сумма ежемесячного аннуитета; S — сумма выплаты по кредиту; р — процентная ставка, в долях; n — количество периодов.
Главной особенностью такой модели оплаты является то, что выплачивая за первую половину срока около 2/3 процентной ставки, заемщик забывает, что тело основного долга остается практически нетронутым. Смоделируем ситуацию на примере двух видов кредита – аннуитетного и дифференцированного.
Два друга взяли кредиты двумя способами и, по истечении половины периода, приняли решение погасить кредиты досрочно. Учитывая, что с обоих заемщиков банк уже получил по три четверти платежей процентных, первому потребуется отдать три четверти основного долга, со второго же спросят только половину. Такая же невыгодная ситуация произойдет при внезапном дефолте заемщиков на середине срока.
Первому с аннуитетным ипотечным кредитом к этому моменту удастся выплатить на 15-18% меньше, чем второму. Но, т.к. перечисленные платежи в счет основного долга составят только четверть от суммы, то рассчитывать на приобретение другого жилья он уже не будет. В отличие от своего «дифференцированного» друга, который успел покрыть половину основного долга.
К тому же аннуитетная схема погашения кредита является своеобразным крючком для предприимчивых клиентов, промышляющих перекредитованием. И, когда заемщик приходит в банк с желанием досрочного погашения, ему говорят примерно следующее: «Желаете взять кредит в счет погашения старого? Отлично. Итак, Вы заплатили уже $ 60 тыс.: $ 10 тыс. основного долга и $ 50 – процентов, которые, кстати, не подлежат возврату. Итак, Вы еще желаете досрочное погашение? »
Таким образом, аннуитетные платежи подходят заемщикам, имеющим достаточный ежемесячный доход. Людям, которые уверенны в том, что они не станут досрочно погашать кредит, а их жизнь в ближайшие 5-10 лет пройдет стабильно в финансовом плане. Итак, много ли таких?
